기술의 발전으로 과거와는 전혀 다른 형태의 부동산 산업이 형성되고 있다. 과연 미래 부동산은 어떻게 지어지고 어떤 형태로 거래될까. KMA가 주최한 지난 9월 리더스포럼에서 박성민 다방 사업마케팅 총괄이사는 ‘발품이 아닌 손품을 팔아라’라는 주제로 프롭테크(Proptech)와 부동산 플랫폼 비즈니스 전략에 대해 소개했다.

프롭테크는 부동산의 관점에서 인공지능, 빅데이터, 블록체인 등의 정보기술을 결합한 부동산 산업과 기업의 전반적인 영역을 의미한다. 스마트부동산, 공유경제, 핀테크 등을 아우르면서 부동산 시장 저변을 확장하고 있다.
처음 프롭테크 개념이 형성된 시기는 2000년대로 대부분 투자나 전통적인 부동산 산업의 한계를 기술을 통해 보완하는 것을 중심으로 등장했다. 이후 2015년부터 공유경제 등 기술만이 만들어 낼 수 있는 새로운 서비스를 등장시키면서 폭발적으로 성장했다.
2017년부터는 기술과 공간이 만나 새로운 가치를 창출하는 현재의 프롭테크 정의에 걸맞은 통합 서비스 기업들이 나타났다. 이러한 단계적 성장 결과 지난해 전 세계 총 726건 투자 유치, 누적 투자액 약 13억 달러를 기록했다.




주목할 만한 프롭테크 기업들

프롭테크 산업의 시초인 영국의 경우 케임브리지, 맨체스터, 런던 등을 중심으로 약 770개 회사가 운영 중이다. 특히 주거용 중개 서비스가 65%에 달할 정도로 굉장히 발달되어 있다. 단순히 부동산 중개를 넘어 낡은 주택을 매입해 리모델링해 판매하거나 인공지능을 통해 소비자들이 선호할 집을 설계하는 것 등은 대표적인 고부가가치 프롭테크 서비스 중 하나다.
가장 빠르게 프롭테크 산업이 성장하고 있는 미국의 경우 뉴욕이나 샌프란시스코를 중심으로 2000여 개의 회사가 활동하고 있다. 영국과 마찬가지로 부동산 중개 비중이 가장 높다.
전 세계에서 부동산이 가장 비싼 도시인 뉴욕의 경우 거래량, 거래 금액, 이력 관리 등 다양한 데이터를 보유하고 있고 수요 집단에 대한 분석이 잘 되어 있는 회사들이 많아 부동산 관리 분야도 빠르게 성장하고 있다.
그렇다면 현재 어떤 기업이 어떤 영역에서 프롭테크 시장을 견인하고 있을까. 먼저 프롭테크의 사업 영역은 크게 4가지로 구분된다. 부동산의 필수 업무인 중개 및 임대, 건설 시공사나 시행사의 프로젝트 파이낸싱(PF)을 앱이나 IT 서비스로 진행하는 투자 및 자금 조달, 시설 유지 보수 및 수리 등을 포함한 전반적인 부동산 관리, 마지막으로 프로젝트 개발이다.
부동산 중개 및 임대 분야에서 가장 유명한 기업은 질로우(Zillow)다. 최초 부동산 중개업으로 시작해 임대인이 직접 질로우에 의뢰해 부동산 가격을 책정 받는 ‘질로우 오퍼스’ 서비스를 출시하면서 더욱 빠르게 성장하고 있다. 방대한 데이터를 기반으로 집의 구조, 자재, 주변 지역의 평균치 등을 분석해 매물의 가격을 선정하는데 현재 미국의 부동산 가격은 질로우가 정한다는 말이 있을 정도로 높은 신뢰성을 인정받고 있다.
프로젝트 개발과 관련해서는 독일계 미국 건설기업인 홀로빌더(Holo Builder)가 주목받고 있다. 카메라가 내장된 로봇 강아지로 내부 구조를 찍고 증강현실 소프트웨어를 통해 3D로 도면을 이어붙이거나 수정이 필요한 부분을 화면에 표시해 시공사와 원활한 커뮤니케이션을 할 수 있도록 도움으로써 주목받고 있다.
실제로 모텐슨, 헨젤 펠프스, 스칸스카 등 미국의 건설 엔지니어링 주간지 ENR이 선정한 100대 글로벌 시공사들 중 55%가 홀로빌더의 솔루션을 사용해 평균 30%의 비용을 절감한 것으로 나타나면서 성장 가능성을 입증했다.
부동산 관리 분야에서는 소프트뱅크가 투자하면서 주목받게 된 오픈도어(Opendoor)가 유명하다. 흔히 집을 팔고 이사를 가기 위해서는 먼저 집을 구매할 사람을 구해야 하고 집을 청소하는 등 신경 쓸 것이 많다. 하지만 오픈도어 사이트에 매물을 올리면 빠르면 3일, 늦어도 60일 안에 주택의 가치를 평가해 구매자를 확보할 수 있다.
게다가 담보 대출, 보험, 청소부터 이사 정리 등까지 알아서 원스톱으로 처리해 준다. 서비스 비용은 총 거래 수수료의 6~13%이며 중개 수수료도 다른 프롭테크 업체에 비해 저렴해 미국을 중심으로 빠르게 성장하고 있다.




부동산 중개 시장 위주의 국내 프롭테크

국내에서는 2018년 한국프롭테크포럼이 최초 26개의 회원사로 출범했으며 현재는 210개의 회원사가 함께하고 있다. 지난 5년간 프롭테크 분야 누적 투자 금액은 1조 원을 돌파했다. 특히 세계적인 시공 기술과 전 세계 7위의 집값, 자산 중 70%가 부동산이라는 측면에서 프롭테크 분야의 전망이 밝다.
국내 프롭테크는 81%가 중개업일 만큼 부동산 중개 시장을 중심으로 성장해 있다. 최근에는 인간의 기본적인 욕구와 어디서 누구와 어떻게 살 것인지 등 라이프스타일이 점점 중요해지면서 다양한 형태로 등장하고 있다.
사실 다방이 창업한 2013년만 해도 PC 부동산 시장이 85%로 절대적이었다. 하지만 급성장하는 1인 가구와 그로 인한 전월세 수요 상승, 스마트폰 카메라의 발전, GPS 기술의 발달 등으로 모바일 부동산 앱에 대한 필요성이 대두되었고 현재는 거주용과 사업용 부동산, 셰어하우스까지 부동산으로 중개할 수 있는 모든 상품이 모바일 앱 내에서 서비스되고 있다.
2014년 1월 공인중개사법이 개정되면서 공인중개사가 아니고서는 부동산 중개 행위를 하고 수수료를 받을 수 없게 되자 다방은 이러한 시장 변화와 내가 살고 싶은 집을 보다 편하게 구하고 싶다는 소비자 니즈에 주목해 직거래 오픈형 부동산 플랫폼을 시작했다.

하지만 직거래로 인한 수익 모델의 부재와 변동성이 높은 매물 공급량 등의 한계점도 분명했다. 공급자가 부족하면 소비자가 아무리 많이 들어와도 유효하지 못한 결과를 가져올 것이기 때문이다.
따라서 부동산 시장의 또 다른 축인 공인중개사를 끌어들여 현재의 비즈니스 모델을 구축했다. 바로 부동산 중개 매물 광고비다. 배달 앱처럼 중개 수수료를 받을 수 있는 구조가 아니다 보니 공인중개사들이 다양한 매물을 등록할 수 있는 광고 상품, 즉 슬롯을 판매해 매물을 소비자에게 노출할 수 있도록 한 것이다.
건설사의 신규 분양 단지 및 오피스텔 광고를 해당 지역에 관심 있는 사람들을 대상으로 노출하는 것도 주요 수익 모델 중 하나다. 과거에는 지역 톨게이트에 배너를 달거나 전단지를 돌리고 모델하우스에서 호객 행위를 했다면 최근에는 앱을 통해서 새로 분양하는 단지나 오피스텔을 안내하거나 광고해 노출하는 형태로 바뀌고 있다.

반전의 계기 만든 비즈니스 모델 전환

물론 다방이 이렇게 비즈니스 모델을 정립하기까지 어려움도 많았다. 창업 후 2년 동안 수익 모델을 개발하지 못해 월급을 주지 못하거나 자금이 부족해 상표권 등록을 미루다 소송에 휘말리기도 했다. 내부적으로는 대박이라고 생각한 서비스가 론칭 후 기대했던 만큼 성공을 이루지 못했기 때문이다.
사용자들이 자주 접하고 많이 사용할 것이라고 생각해 서비스에 대한 로열티를 받는 방향으로 비즈니스 모델을 구축했는데 법적인 이슈로 문제가 생겼다. 그래서 고부가가치를 기반으로 수익을 내는 서비스로 변경하다 보니 어려움이 많았다.
그러나 많은 실매물, 신뢰성을 높이는 실사진, 편안한 UI 등으로 계속해서 서비스를 업그레이드한 결과 2015년 누적 앱 다운로드 수 150만 건을 돌파하고 6억 원의 매출을 달성했다. 이처럼 사용할 만한 서비스인가에 대해서는 인정을 받았지만 여전히 다방을 모르는 사람이 많았다.
사용자 확대, 인지도 제고를 위한 또 다른 모멘텀이 필요했다. 때마침 비슷한 시기에 창업한 다른 분야의 중개 서비스 야놀자, 여기어때, 배달의민족 등이 TV 광고를 통해 인지도를 높여 급성장하자 다방도 캐즘¹?을 극복하기 위한 수단으로 TV 광고를 집행했다.
매수인인 2030세대와 매도인인 4050세대, 다양한 연령층의 공인중개사 모두를 사로잡아야 했기에 연령층 커버력이 넓고 부동산이라는 무거운 서비스에 대비되는 친근한 이미지 그리고 다방과 함께 성장하는 이미지를 갖춘 모델이 필요했다. 그렇게 선택한 혜리를 출연시킨 광고는 성공적이었다. 당시 그가 출연한 드라마가 화제가 되면서 다방에 대한 인지도도 상승했다.
이후 올해까지 총 9개의 광고 캠페인을 진행했다. 그리고 서비스 출시 7년 만에 누적 다운로드 수 2000만, 월간 사용자 수 400만 명을 돌파했다. 매출은 2015년 6억 원에서 지난해 283억 원으로 50배 가까이 성장했다.




진정한 모바일 부동산

그렇다면 향후 프롭테크는 어느 방향으로 나아갈까. 부동산 중개 서비스로 성장한 국내 프롭테크의 경우 부동산 거래 주체 모두에게 투명한 정보가 공개되면서 정보의 비대칭으로 인한 어려움은 다소 감소했다. 따로 발품을 팔지 않아도 집에서 손으로 검색만 하면 다양한 부동산 정보를 얻을 수 있게 된 것이다.
직방의 경우 아파트 중개 서비스인 호갱노노, 상가 중개 서비스인 네모, 셰어하우스 중개 서비스인 우주 등 다양한 프롭테크 업체들을 인수하면서 종합부동산 플랫폼을 지향하고 있다.
다방의 경우 부동산 중개 서비스로는 10년, 50년, 100년 등 지속 가능하기 어렵다고 판단해 제품 수명 주기 차원에서 다양한 서비스를 고민하고 있다. 전체 크기가 한정되어 있는 정보 플랫폼 시장에서는 광고 비용의 한계가 있을 수밖에 없으니 진정한 모바일 부동산에 주력하고자 하는 것이다.
가깝게는 월세, 관리비 등을 납부할 수 있는 전자 결제를 시작으로 나중에는 창업의 목적이었던 임차인과 임대인, 공인중개사 등 부동산 시장의 3대 주체가 쉽고 편하게 온라인에서 계약까지 할 수 있도록 발전시키는 것이 목표다.
해외 호텔을 예약할 때 앱 내 사진이나 리뷰 등을 보고 결정하는 것처럼 3D나 VR, AR 기술이 더욱 발전한다면 임차인들이 집을 찾아가 보지 않고도 집의 구조나 모습을 확인할 수 있을 것이다. 여기에 실거주자나 이전 거주자, 주변 거주자들의 리뷰를 볼 수 있게 만든다면 부동산 계약 시간이 더욱 단축될 수 있다.
한편 부동산 계약을 하기 위해서는 공인중개사와 대면해 계약서를 작성해야 하는데 100년 전과 계약서 양식만 바뀌었을 뿐 계약 방법에는 달라진 것이 없다. 2017년 국토교통부가 전자 계약 시스템을 도입했지만 대중적인 인식이 미흡해 시기상조로 평가받고 있다.
하지만 코로나19로 인해 사회 각 분야에서 디지털 전환이 화두가 되고 있는 만큼 비대면 임대 계약서 작성이 확대될 것으로 보인다. 나아가 대면이 필요하더라도 집을 확인한 순간 앱을 통해 거래 대금을 결제할 수 있는 시대가 올 것이라고 다방은 예측하고 준비하고 있다.
혁신의 아이콘인 스티브 잡스는 “혁신은 대중의 의견과 반대”라고 말했다. 모두가 안 될 것 같다고 이야기하는 것이 오히려 혁신의 기회라는 것이다. 부동산의 ‘부’ 자도 몰랐던 게임 개발자, 의료 마케터, 파티셰 출신의 사람들이 국내 프롭테크 선두 기업 중 하나를 만든 것처럼 진정한 혁신은 대중들의 생각과는 반대로 진행하는 것에서 탄생한다.
지난 8년 동안 대중의 편견과 부딪히며 방을 찾기 위해서는 다방을 검색하면 된다는 인식을 심어 왔다면 이제는 한 걸음 더 나아가 임대 계약과 월세, 관리비 등도 납부할 수 있게끔 만들어 진정한 모바일 부동산 시장을 개척하기 위해 노력하고 있다.
물론 창업 초기 예상치 못한 공인중개사법 개정이나 코로나19 발생처럼 예측할 수 없는 것이 미래이기도 하다. 다방도 본인들의 도전이 실패할 수도 있다고 말한다. 하지만 만약 실패하더라도 산업은 계속 성장할 것이기 때문에 다른 기업들이 다방이 보지 못했던 관점에서 또 다른 도전을 해줄 것이라고 믿고 있다.
‘모든 부동산은 다방으로 통한다’는 유토피아가 아닌, 각 주체들이 각자의 영역에서 합리적으로 이용할 수 있는 부동산 서비스를 만들고 싶다는 다방의 도전이 과연 성공할 수 있을지 기대되는 이유다.

1) 캐즘(Chasm) : 혁신 제품이 소수의 혁신 소비자들이 위치한 초기 시장에서 다수의 주류 시장으로 이행될 때 일시적으로 수요가 정체하거나 후퇴하는 단절 현상



- 출처 : 월간 CHIEF EXECUTIVE 2020년 10월호 -